Главная » Строительство

Земельный участок под строительство многоквартирного жилого дома



Выбор земли под строительство многоквартирного дома

Первым наивысшим достижением любой начинающей строительной компании является строительство первого многоквартирного дома. Успешная новостройка – это первая ступенька к бизнесу, связанному с возведением целых жилых комплексов, коттеджей. Правда, воплотить такую идею в реальность дано не всем. Мало того, что такого рода новостройки требуют большого финансирования, необходимо сделать правильный выбор земли под строительство многоквартирных домов. Сейчас множество компаний занимается продажей земельных участков, но увы не все заслуживают доверия, поэтому перед покупкой земли под строительство многоквартирного дома стоит внимательно осмотреть участок и ознакомиться со всеми сопутствующими покупку документами. Также стоит отметить возможные проблемы в получении всех необходимых разрешений в администрации района, выбранного для строительства.

Что собой представляет многоквартирный дом?

Не вдаваясь в терминологию, можно сказать, что многоквартирный дом – это здание с множеством комнат (квартир, коммерческих площадей), которые принадлежат разным собственникам, а также юридическим лицам. Это здание должно вмещать в себе минимум две квартиры, каждая из которых должна быть независимой , то есть иметь собственный выход в помещение общего использования или на улицу.

Кроме квартир, такой дом может включать в себя нежилые коммерческие заведения (как правило, они расположены на первом этаже).

Выбор компании, занимающейся продажей земельных участков.

Первый этап возведения такого здания – покупка земли под строительство малоквартирного дома. При выборе земельного участка, необходимо учитывать ряд факторов:

1. Инфраструктура. Наличие городской инфраструктуры и ее развитость – важнейший фактор при выборе земли. Конечно, близость к центральным районам желательна, но стоимость такого участка очень высока. Правда, и месторасположение далеко за чертой города также не гарантирует высокой заинтересованности покупателей. Исходя из этого, стоит обратить внимание на участки земли под строительство многоквартирного дома в активно развивающейся части пригорода. Продажа земельных участков. подходящая под эти критерии занимаются немногие. Так, что выбор компании с этой точки зрения должен упираться в стоимость участка и наличие пакета документов.

2. Коммуникации. Сюда входит близость сетей теплоснабжения, электроснабжения, а также телефонных кабелей. Сейчас множество жилых комплексов обустраивают автономным отоплением, поэтому близкое расположение теплотрассы не столь принципиально. А вот водоснабжение – отдельный разговор. Протяжка труб мало того, что отберет время, еще и значительно повысит себестоимость новостройки. Поэтому прежде, чем купить землю для строительства многоквартирного дома, необходимо обратить особое внимание на коммуникации. Учитывая этот аспект, проще всего выбрать компанию, которая занимается продажей земельных участков, граничащих друг с другом. Ведь к целому комплексу продаваемых территорий вряд ли нет подвода всевозможных коммуникаций.

Разрешение на строительство

Возведение многоквартирного дома, впрочем, как и любое строительство, осуществляется только по градостроительному плану, утвержденному администрацией. Намного проще получить разрешение на строительство такого дома в районе с небольшим количеством новостроек. Причем, в этом районе по генплану предусмотрено строительство большего количества зданий.

Также процесс получения всех необходимых разрешений проходит достаточно легко, если заказчиком данного многоквартирного дома являются сами городские власти. Но, в этом случае, скорее всего здание будет строиться для малообеспеченного населения, следовательно новостройка должна быть эконом-класса.

Многоквартирные дома на землях ИЖС

Недобросовестные застройщики: многоквартирные дома на землях ИЖС.
Некоторые застройщики пытаются обойти законные пути застройки и разными способами получить как можно больше прибыли, совершенно не задумываясь об ответственности. Одна из наболевших тем -строительство многоквартирных домов на землях ИЖС.

В каждом субъекте РФ действуют свои правила землепользования и застройки. Но существуют и единые понятия: назначение земельного участка и разрешенное использование. В частности, одним из видов назначения земельных участков является земли населенных пунктов, разрешенного использования — земли ИЖС (индивидуальное жилое строительство).

Для того, чтобы застройщик смог что-то построить на земельном участке, ему необходимо получить разрешение на строительство от органов местного самоуправления, а после строительства — акт ввода объекта в эксплуатацию.

Правда, существует исключение: до 1 марта 2018 года действует закон «О дачной амнистии», в рамках которого граждане и юридические лица могут построить на землях ИЖС жилые строения и оформить их в упрощенном порядке, без разрешения на строительство и получения акта ввода объекта в эксплуатацию от органов местного самоуправления. Этот закон действует с 2006 года, и его действие продлевалось уже не раз. Кстати, возможно, что действие закона не закончится и 1 марта 2018 года, он снова будет продлен, а застройщики продолжат этим пользоваться.

Что можно строить на землях ИЖС

Застройщики, к сожалению, часто «забывают» о том, что на землях ИЖС можно строить только дома этажностью не более трех этажей с мансардой, имеющие один вход/выход, и предназначенные для проживания одной семьи.

В итоге, анализируя заключенные гражданами договоры, юристы понимают: граждане покупают квартиры, а не жилые дома или помещения, а застройщики используют землю не по разрешенному использованию.

Что грозит недобросовестным застройщикам?

Во-первых, использование земель не по разрешенному использованию на сегодняшний день наказывается административным штрафом, размером от 40000— 50000 рублей.
Во-вторых, данный объект недвижимости признается самовольной постройкой, т.к. существует нарушение градостроительных норм и, соответственно, подлежит сносу.

Напомним, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельномучастке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (ст. 222 Гражданского Кодекса РФ).

В-третьих, в настоящее время в Госдуме РФ рассматривается законопроект об увеличении ответственности для таких недобросовестных застройщиков. Предлагается ужесточить административное наказание. Застройщики, построившие многоквартирные дома на землях ИЖС, должны будут заплатить штраф от 1 до 5 млн. рублей, либо приостановить свою деятельность до 90 дней. Особо злостные застройщики будут вынуждены заплатить и штраф, и приостановить деятельность.

Что грозит гражданам, которые приобрели такой объект?

Во-первых, ни в чем не виновных людей правоохранительные органы начинают привлекать к ответственности. Самое худшее для таких лиц, что они остаются и без денег, и без жилья. В рамках сегодняшнего законодательства в судебном порядке граждан лишают права собственности на подобные объекты недвижимости и обязывают за свой счет произвести снос самовольного строения.

Во-вторых, все, что могут потребовать граждане от застройщика, это возврат денежных средств с учетом неустоек, штрафов и компенсаций. Но все прекрасно понимают, что в наше время главное — это не сумма, присужденная судом, а финансовые возможности застройщика для последующего ее взыскания. Как показывает практика, в основном компании, занимающиеся такой застройкой, не имеют достаточных средств на счетах.

Как гражданам не попасться на такие уловки?

Прежде, чем заключать договор и покупать «кота в мешке», потребуйте всю документации) от застройщика.

Для начала:

— свидетельство о государственной регистрации нрава собственности на земельный участок или договор аренды данного земельного участка;
— кадастровый паспорт застраиваемого земельного участка;
— выписку из ЕГРП на земельный участок;
— проекты и планы на застройку земельного участка.
Сопоставив эти документы, вы сразу увидите назначение и разрешенное использование земельного участка. Поймете, имеет ли право застройщик продавать вам данные объекты недвижимости, имеются ли обременения на застраиваемый земельный участок, и, самое главное: какой именно дом будет построен, и соответствует ли это разрешенному использованию земельного участка.

СОВЕТ. Если вы не знаете, как проанализировать документы застройщика, обратитесь к квалифицированным юристам. В итоге вы можете сохранить себе нервы и деньги и не попасться на уловки недобросовестных застройщиков.

Что делать добросовестным застройщикам, которые вовремя не учли эти моменты?

Вариантов немного, но ваша ситуация не безнадежна.

Вы можете:
во-первых, изменить разрешенное использование земельного участка. Сделать это крайне сложно, но возможно. Для этого вы собираете необходимый пакет документов и обращаетесь с заявлением в орган местного самоуправления.

Во-вторых, попытайтесь оформить данное строение не как многоквартирный дом, а как изолированное помещение. Но, исходя из практики, можно сказать, что сделать это будет довольно затруднительно.

В общем, решать вам, что лучше: платить штраф и сносить самовольное строение, либо постараться привести документы в порядок.

статью подготовила Белова Юлия, юрист

Источник: Газета Полезная площадь

Многоквартирный дом на участке под ИЖС

Многоквартирный дом (МКД), в качестве объекта капстроительства, состоит из объединения двух и более квартир, содержащих совместные, внеквартирные помещения, инженерные коммуникации и выход на участок общего пользования (придомовой). Владельцы квартир МКД пользуются правом общей долевой собственности на такое коллективное имущество.

Согласно классификации видов разрешенного использования земельных участков, постройка многоквартирных домов реализуется на землях, со следующим предназначением:

  • малоэтажная застройка, не более четырех этажей с мансардой;
  • среднеэтажная жилая застройка, не более восьми этажей, поделенных на квартиры;
  • высотная жилая застройка, от девяти этажей и выше, с разделением на двадцать и более квартир.

Выстраивается МКД исключительно при наличии разрешительных документов на строительство, установленного образца!

Индивидуальный жилой дом (ИЖД) представляет собой обособленный капобъект, в котором проживает одна семья, и этажность не превышает трех пролетов, включая цокольный и мансардный этажи.

Строительство ИЖД предполагает наличие у застройщика участка земли с предназначением – для индивидуального жилищного строительства .

Варианты постройки многоквартирного дома на земле для ИЖС

  1. Многоквартирный дом отстраивается на участке, отведенном для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), без наличия каких-либо разрешительных документов. на денежные средства покупателей будущих квартир.

Риски: Такая ситуация является самой проблематичной, так как дальнейшее оформление покупателями собственности на отдельное жилье невозможно!

КоАП РФ при самовольном строительстве предусмотрено наложение административного штрафа до 1 миллиона рублей на юридических лиц, либо приостановление деятельности до 90 суток.

Контролирующие органы запрещают эксплуатацию МКД и предписывают освободить помещения.

Также, суд может вынести решение о сносе такого объекта, как самовольно построенного, обязав застройщика к приведению земельного участка в первоначальное состояние и возврату вложенных денежных средств покупателям.

Как узаконить многоквартирный дом на земле ИЖС:

  • Изменение в принятом порядке вида разрешенного использования участка на мало-средне или многоэтажную застройку позволит исправить ситуацию с нецелевым назначением земли.
  • Затем, руководствуясь ч.3 ст.222 Гражданского кодекса РФ, на все еще считающийся самовольным строением МКД, необходимо признать возникновение права собственности. В таком случае придется доказать, что сохранение дома не нарушает оберегаемые законом права третьих лиц, не представляет опасности для жизни и здоровья людей, а также убедить суд в возможности подключения строения ко всем инженерным коммуникациям.
  • Стоит отметить, что процедура изменения допустимого использования сопряжена со множеством бюрократических трудностей и проволочек, а судом, в большинстве случаев, МКД признается самостроем и объектом, подлежащим сносу.
  1. На землях ИЖС строится объект, отвечающий всем параметрам понятия Индивидуальный жилой дом , площадью не превышающей 1,5 тысячи кв.м, с несколькими подъездами.

Риски: В доме жильцы приобретают не отдельную квартиру, а долю в общей собственности, которую впоследствии придется через суд выделять в отдельный объект, что не всегда приводит к положительным результатам.

Инженерные сети территории, рассчитанные на индивидуальное жилищное строительство, могут не выдержать нагрузку от проживания нескольких семей на таком участке земли. Нет соответствующей инфраструктуры.

Юридическое соответствие капитального объекта требованиям градостроительных и земельных норм не исключает ситуации, когда контролирующие органы через суд признают фактическую самовольность постройки, со всеми дальнейшими последствиями.

  • Многоэтажный дом должен соответствовать градостроительно-техническим требованиям, предъявляемым к капобъектам блокированной постройки.

Блокированный жилой дом (БЖД) – трехэтажный (не больше) объект капстроительства, который состоит из определенного количества блоков (не больше десяти), в каждом их которых может проживать одна семья. Блоки объединены общими стенами, без проходов в соседний модуль. Расположен каждый такой модуль на обособленном участке и имеет свой выход на территорию совместного пользования.

  • Для преобразования многоквартирного дома в БЖД необходимо его реконструировать, создав в результате строение, части которого (блоки) будут обладать признаками индивидуального жилого дома, обозначенными выше.
  • Блок ставится на учет в кадастре, с указанием назначения: жилой дом , и именуется жилой дом блокированной застройки либо блок жилого дома блокированной застройки (письмо Управления Росреестра от 26 августа 2016 г. No 14-07394/16).
  • Если здание – многоквартирный дом – первоначально отвечает характеристикам блокированного строения, его реконструкция не производится. Создание из него объекта жилой дом блокированной застройки происходит на основании градостроительно-технической документации (техплан здания), изготовленной органами БТИ.
  • Присвоение многоквартирному дому статуса дома блокированной застройки осуществляется путем обращения в органы БТИ для изготовления необходимой планировочной документации. В дальнейшем подается заявление об изменении наименования дома на блокированный жилой дом в местные органы власти, где последними принимается соответствующее решение, либо в суд об установлении нового статуса строения.
  • В данной ситуации также подлежит изменению вид допустимого использования земельного участка, согласно утвержденного Классификатора, на Блокированная жилая застройка . В противном случае размещение и последующая эксплуатация такого здания будет невозможна.

Источники: http://www.archfacade.ru/2012/10/vybor-zemli-pod-stroitelstvo-mnogokvartirnogo-doma.html, http://snip1.ru/newconstruction/mnogokvartirnye-doma-na-zemlyax-izhs/, http://www.landatlas.ru/kategorii-zemel/izhs/mnogokvartirnyy-dom-na-uchastke-pod-izhs.htm

Комментариев пока нет!

Ваше имя *
Ваш Email *

Сумма цифр внизу: код подтверждения